В ценности земли в современных условиях развития бизнеса и частного строительства уже никакого не надо убеждать. Без земельного участка невозможно построить склад или цех, да и выращенные овощи и фрукты в сегодняшней ситуации оказываются хорошим подспорьем. Стоимость участков, особенно в районах с развитой инфраструктурой, оказывается недоступной не только частным лицам, но и среднему бизнесу. Выход — аренда публичных (государственных) угодий. Тем более, что в будущем можно будет получить землю в собственность по упрощенной схеме. В статье рассмотрим порядок и особенности получения публичного участка с учетом новшеств земельного законодательства, действующих с марта текущего года.
Фото: Рози Енокян
Как найти публичную землю
На сайте Росреестра отражены сведения о земельных участках. Там можно найти публичную кадастровую карту maps.rosreestr.ru. Набрав в поиске, город и район, Вы увидите все существующие свободные участки. По адресу или кадастровому номеру легко узнать собственника.Итак, Вас заинтересовал конкретный надел из числа земель публичной собственности (собственник — область или муниципальное образование).
Шаг 1
Выезжайте на место и осматривайтесь: как обстоят дела с транспортом и социальными объектами.
Шаг 2
Выясните, что за категория земли. Сведения можно получить в администрации области или района, на сайте территориального Росреестра.
Примечание: под строительство можно использовать земли поселений или земли сельхозназначения. Подробнее о категориях земли читайте на сайте, статья «Как поменять категорию земли?».
Порядок заключения договора аренды
Есть три варианта развития событий.ВАРИАНТ 1
Вы попали в категорию тех, кто может получить участок бесплатно. Подробный перечень утверждает местное законодательство. Это граждане, тех профессий, с которыми в деревне напряженка — например, врачи, учителя. В течение 6 лет можно занимать землю на праве аренды, правда, бесплатно, а потом оформить в собственность.
ВАРИАНТ 2
Ваши цели использования земли совпадают с теми, которые установлены законом для оформления аренды без торгов. А именно:
- хотите построить дом;
- выращивать овощи и фрукты и разводить живность для себя или как глава фермерского хозяйства;
- хотите построить значимый социальный или культурный объект (например, частный детский сад);
- хотите вложиться в масштабное строительство, например жилого комплекса;
- для иных целей, указанных в статьях 39.3 и 39.6 ЗК РФ.
Шаг 1. Находите кадастровых инженеров и составляете схему расположения земельного участка.
Шаг 2. Обращаетесь в муниципалитет за предварительным согласованием.
Шаг 3. Когда местные власти на все согласились, опять идете к кадастровым инженерам. Они проводят все работы с участок и ставят его на кадастровый учет.
Шаг 4. Снова в администрацию с заявлением о предоставлении участка без торгов.
Следующий этап — оповещение и возможности взять в аренду конкретный участок. Подается в официальные печатные издания. Ждем месяц, если никто не проявил инициативу — заключаем договор аренды с администрацией области или района.
Внимание: все работы проводятся за счет заявителя, в том числе и подать объявление тоже стоит денег. Единственное, что радует это упразднение процедуры согласования выбора земельного участка.
В случае, когда в течение месяца появятся претенденты, местные власти обязаны организовать торги.
ВАРИАНТ 3
Заключаем договор аренды по итогам торгов.
В настоящий момент торги можно проводить только в форме аукциона. Особенности — кто предложит большую цену, тот и победитель. Торги о праве на заключение договора аренды проводятся аналогично торгам по продаже недвижимости. Подробнее читайте в статье «Жилищные лотереи и аукционы: как все работает?» Стартовая цена — размер арендной платы.
По итогам составляется протокол, его подписывают победитель и организатор. Не ранее 10 дней и не позднее 20 должен быть заключен договор аренды. Максимальный срок в 20 дней может быть увеличен организатором и отражен в документации.
Примечание: кадастровые работы проводятся за счет того, кто инициировал торги. Если Вы инициировали, но не победили, победитель обязан возместить сумму, которую Вы потратили на подготовку участка.
Сколько стоит арендовать землю у государства
Привлекательность аренды государственного имущества заключается в том, что:- цена аренды ниже рыночной;
- большинство сделок юридически «чистые» (то есть ситуация, когда сдают в аренду уже арендованный или купленный участок — исключительная).
- 1,5% кадастровой стоимости, если 5 лет назад были утверждены результаты кадастровой оценки;
- если результаты были утверждены раньше или оценка не проводилась, то в размере арендной платы на основании рыночной оценки.
Что должен предусмотреть арендатор
- По новым правилам изменить обозначенный в договоре вид разрешенного использования невозможно. Советуем предусмотреть несколько целей, для которых участок может быть использован.
- Арендовать можно на определенный срок. Например, для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства — до 20 лет; для огородничества — до трех лет.
- Законодатель с 2015 года отобрал у арендаторов преимущественное право на заключение нового договора аренды, теперь это возможно только через торги. Исключения:
- если до этого торги не проводились;
- если договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства;
- если арендатор не завершил строительство объекта, государство продлит срок аренды на три года.
4. Если Вы заключаете договор с органом власти, это не значит, что его нельзя оспорить. Несоблюдения процедуры оповещения заинтересованных лиц и сроков — основания для признания договора недействительным.
Последствия:
- если договор заключали без торгов, аренда не действует;
- если на торгах — повторный аукцион, где победителем может оказаться другой претендент.
В заключение отметим, что по новым правилам аренда публичных участков стала более доступной для граждан. Вместе с тем, законодатель ужесточил требования к использованию государственной земли. В любом случае, аренда — первый шаг к оформлению собственности. При соблюдении всех вышеуказанных рекомендаций — Вы сможете потом безболезненно получить землю в собственность и распоряжаться ей, как захотите.
